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Résiliation de bail

La résiliation de bail désigne la rupture anticipée ou à échéance d'un contrat de location entre un bailleur et un locataire. Elle peut être prononcée par une décision de justice, par accord mutuel ou dans le cadre de procédures spécifiques comme une procédure collective. La résiliation met fin aux obligations des parties et entraîne généralement l'obligation pour le locataire de quitter les lieux.

Aussi appelé : résiliation du bail · fin de bail · rupture de bail

Cet article décrit un mécanisme. Il n'énonce ni montant, ni délai, ni condition d'éligibilité : ces valeurs changent, et elles appartiennent aux sources officielles liées en bas de page.

À quoi ça sert

La résiliation de bail permet au bailleur ou au locataire de mettre fin à un contrat de location lorsque les conditions prévues par la loi ou le contrat ne sont plus remplies. Elle intervient en cas de manquement grave du locataire à ses obligations, de non-paiement des loyers, de nuisances, ou dans des situations particulières comme un décès, une procédure collective ou un changement de situation du locataire. Elle peut aussi résulter d'un accord entre les parties pour mettre fin au contrat de manière anticipée, sans attendre l'échéance naturelle du bail.

Ce que ça change

  • Le locataire doit quitter les lieux à la date fixée par la résiliation, sous peine d'expulsion en cas de refus.
  • Le bailleur retrouve la libre disposition du logement ou du local commercial, selon le type de bail.
  • Des indemnités ou des dettes locatives peuvent être exigées, notamment en cas de résiliation pour manquement ou de non-respect des obligations.
  • Les héritiers du locataire peuvent être tenus de respecter les obligations du bail ou de le résilier selon les règles applicables.
  • En cas de procédure collective, la résiliation peut être décidée par l'administrateur ou le liquidateur judiciaire, indépendamment de la volonté du bailleur ou du locataire.

Comment ça se passe

Les étapes, dans l'ordre. Les durées et les montants sont chez la source officielle, qui est à jour.

  1. La résiliation peut être prononcée par un juge lorsque le manquement du locataire est grave, comme un non-paiement répété ou des nuisances avérées, après une tentative amiable infructueuse.
  2. Le bailleur peut adresser un congé au locataire pour motif légitime et sérieux, notamment en cas de nuisances, sous réserve de respecter un délai de préavis.
  3. En cas de décès du locataire, les héritiers peuvent résilier le bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, sauf clause contraire dans le contrat.
  4. Le locataire et le bailleur peuvent convenir d'une résiliation amiable à tout moment, sous réserve de l'accord des deux parties et de la preuve de cet accord.
  5. Dans le cadre d'une procédure collective, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail, même si les loyers sont payés, ou doit le faire si l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires.

À ne pas confondre

C'est souvent là que se jouent les mauvaises décisions : deux dispositifs voisins, aux conséquences très différentes.

Expulsion

L'expulsion est une mesure consécutive à la résiliation du bail lorsque le locataire refuse de quitter les lieux. La résiliation met fin au bail, tandis que l'expulsion est l'action forcée d'évacuation des lieux.

Congé

Le congé est une notification par laquelle le bailleur ou le locataire met fin au bail à son échéance naturelle, sans manquement. La résiliation intervient en revanche de manière anticipée pour un motif précis.

Résiliation amiable

La résiliation amiable résulte d'un accord entre le bailleur et le locataire, tandis que la résiliation judiciaire est prononcée par un juge en cas de manquement ou de non-respect des obligations.

Les décisions à prendre

Savoir ce qu'est un dispositif ne dit pas quoi en faire. Chacune de ces pages compare les options réellement ouvertes, dans quel ordre agir, et ce qu'il faut vérifier avant de trancher.

Où cet article s'arrête

Cet article ne traite pas des règles spécifiques applicables aux baux d'habitation (loi de 1989), ni des procédures de résiliation pour les baux meublés ou les locations saisonnières, qui relèvent de régimes juridiques distincts. Les délais et montants mentionnés dans les extraits ne sont pas repris ici.

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Sources officielles

Les documents qui ont servi à écrire cet article. Rien n'y figure qui ne vienne d'eux.